주택 부수토지, 세금별로 다른 취급 정리 (취득세/재산세/종부세/양도세)

주택이냐 아니냐

 

주택이 깔고 있는 토지(주택 부수토지)는

주택이냐 아니냐를 두고 이견이 많습니다.

세금 차이가 나기 때문이죠.

최근 대법원 판례(대법원 2024두49384 선고 2024.10.31.)가 나와서 소개해 드립니다.

한 마디로 정리하면 이렇습니다.

 

아빠 명의의 땅 위에 아들 명의로 공동주택(건물) 24채
-> 아빠도 '다주택자'

 

주택이면 주택이지 주택과 토지 소유자가 다르다고?

그럴 수도 있어? 하실 수 있습니다.

 

지금부터 차근차근 설명해 드릴게요.

 

 

주택과 토지 구분에 따라 다른 세금 차이

 

일반적으로 주택을 거래하면 건축물 연면적 00평, 대지 00평 이렇게 적혀있어요.

주택 = 건축물 + 토지 라는 의미죠. 
당연히 ‘주거용’으로 사용하면 주택입니다.

 

이게 왜 중요하냐.

주택이냐, 토지냐, 일반건축물이냐에 따라서 세금이 달라지기 때문입니다.

 

예를 들어,
(부가되는 농특세, 지방교육세는 빼고 말씀 드릴게요)

취득세는
1주택을 취득할 때에는 1~3%,
다주택을 취득할 때에는 8~12%,
토지나 일반건축물은 수에 관계없이 4%

양도소득세는
1세대 1주택은 비과세 + 초과분에 대해서 장특공제(최대 80%)
그 외에 주택은 일반세율 + 장특공제(최대 30%)
다주택자는 일반세율 + 10~20%(물론 지금 유예상태지만)
토지는 일반세율 + 10~20%(비사업용 토지일 경우)

 

 

그냥 대충 스윽~ 봐도 저렇게 다릅니다.

개인들 입장에서는
주택이냐, 토지냐 판단으로 세금이 달라집니다.

 

 

주택은 주택인데 토지와 건축물의 소유자가 다를 수 있다.

 

주택을 거래할 때 건축물만, 또는 부수토지만 거래할 수 있습니다.

 

물론 각각의 장단점이 있고, 몇가지 유의사항이 있는데 그건 따로 한번 정리할게요.

 

예를 들어,
60대 아버지가 강남의 단독주택을 가지고 있어요.
아시다시피 강남은 땅 값 상승이 큰 곳이죠.
40대 아들에게 상속으로 주자니,
대대로 장수 집안에 100세 시대를 가정하면
상속 시에는 땅 값이 엄청 오를 것 같다는 생각을 하죠.
또한 자녀는 무주택 청약 가점이 쌓여 있어서
주택을 다 증여하기에도 부담스러웠습니다.
이 때 선택할 수 있는 옵션 중에 하나가 토지만 증여하는 방법입니다.
그럼 아들은 청약을 계속 할 수 있고,
아버지는 미리 증여한 덕에
나중에 상속세를 줄일 수 있게 되었다는 이야기입니다.

 

 

결국 세금과 부동산 투자를 놓고

온 가족을 중심으로 
부동산 투자 수익은 최대한으로 늘리고, 
세금은 최소한으로 줄이기 위해 하나의 주택에 대해
건축물과 토지 소유권을 분리하는 것이죠.

 

 

주택 부수토지에 대한 세금별 판단

 

부동산을 취득하면 취득세, 보유할 땐 재산세, 종부세, 양도하면 양도소득세를 내야죠.

그런데 각각의 세금에서 주택 부수토지를 주택이냐 토지냐 다르게 보고 있습니다.

 

※ 주택 부수토지에 대한 세금별 판단

구분	판단	주택 수	주의사항
취득세	주택	포함
재산세	주택	포함
종합부동산세	주택	포함	주택 1세대, 부수토지 1개를 가지고 있으면 1세대 1주택 특례 적용 가능
양도소득세	토지	미포함	주택 부수토지 소유자는 1세대 1주택 비과세 적용 안됨
(참고) 청약	무주택자	미포함	재개발 부수토지는 관리처분일이 지나면 입주권이 되기 때문에 주택으로 봄

 

예를 들어,
홍길동 씨가 A주택을 가지고 있었어요.
그런데 아버지께서 B주택의 토지만 증여를 해주셨죠.
재산세 고지서가 나왔는데 둘 다 주택분 재산세가 나왔습니다.
12월에 종부세가 나올 때에는
1세대 1주택 특례를 적용 받아
12억까지 공제 받고 장기보유공제도 받았습니다.
그리고 이사를 가기 위해 C주택을 구입했어요.
그런데 C주택은 3주택이라서 8%의 세율로 취득세를 내야 했습니다.
1년 뒤 A주택을 팔 때 양도소득세는 부수토지를 주택으로 보지 않아서,
일시적 2주택으로 비과세 되었습니다.

 

복잡하죠.

결론적으로 양도소득세만 부수토지를 토지로 보고,

나머지는 모두 부수토지도 주택으로 봅니다.

 

 

대법원 판례는 무슨 사연?

 

이번에 나온 대법원 판례는 종부세 판례였어요.

 

사연인 즉,
아버지의 땅 위에 아들이 공동주택 24채를 지었어요.
결국 주택(건축물)은 아들 소유, 주택의 부수토지는 아버지 소유였죠.
아버지는 이 부수토지 말고 또 다른 주택을 보유하고 계셨어요.
아버지가 종합부동산세를 내려고 봤더니,
국세청에서 다주택자라고 중과세율을 적용해 버린 겁니다.
나는 1주택과 부수토지만 가지고 있는데 무슨 소리냐?
나는 다주택자가 아니니 중과세율은 억울하다.

 

소송을 했는데 대법원에서는 국세청의 손을 들어주었습니다.

 

주택 부수토지 소유자면 주택 소유자이니 
주택 부수토지 위에 24채 주택이 있으면 
주택 부수토지 소유자도 주택 24채를 소유한 것이나 마찬가지다.
그러니 다주택자 중과세율 적용이 맞다.

 

위에서 말씀드린 부수토지의 세금별 판단에서

종부세는 주택으로 본다는 것과 결이 같습니다.

 

 

 

시사점

 

주택 부수토지만 취득할 경우, 세금이 다르다는 점을 알고 계셔야 합니다.

 

무턱대고 어떤 한 특정 세금만 줄이기 위해서

또는 지가상승으로 인한 상속증여세를 줄이기 위해서

주택 부수토지만 취득 하시면 안되고,

현재 소유자와 향후 소유자 모두의 부동산 상태를 보시고 
취득세, 재산세와 종부세, 양도소득세
모두를 감안하셔서 최종 판단하셔야 합니다.