승계조합원 취득세 폭탄? 재개발 프리미엄 추가분담금 세금!

승계조합원 취득세

 

오늘은 다소 어려울 수 있지만 최근 각 지방에서 논란이 되고 있는

승계조합원 취득세에 대해서 알아볼게요.

핵심은 이겁니다.

 

조합원이 되기 위해서 취득세를 내고 부동산을 샀더니, 
입주할 때 취득세를 또 내야 한단다. 이중과세 아닌가?!

논란의 여지가 있지만, 이중과세가 아니라는 예규와 판례가 있습니다.

 

승계조합원은 준공 시 '추가분담금 x 원시취득세율(2.96% or 3.16%)'
원시취득세를 내셔야 합니다.

 

 

왜 이중과세가 아니고, 어떻게 해야 하는지

차근차근 살펴 볼게요.

 

 

승계조합원이 되는 과정

 

(승계조합원 홍길동 씨의 사연)
안녕하세요. 부산에 사는 홍길동입니다.
저는 10년 전 친구의 소개로 재개발 조합원 딱지를 샀어요.

조합원 분양가(조분가) 3억,
권리가 1억짜리 토지였는데 아파트가 지어지면 5억 정도 될거라 하더군요..
그럼 조분가 3억에서 권리가 1억을 뺀 2억만 입금하면 되냐고 물어보니,
P(프리미엄)이 2억이 붙어 있다더군요.

고민 끝에 더 오를 것 같다는 친구 말을 듣고 3억(권리가 1억+피 2억)을 주고 샀습니다.
3억에 대해서 취득세도 냈어요. 이미 철거 후 토지라고 4.6%를 내라더라구요.

기다리던 끝에 4년 전에 입주를 했어요.
입주할 때는 추가분담금(조합원 분양가 3억 - 권리가 1억) 2억을 또 납부했죠.
분양가 3억 짜리 아파트니까, 제가 10년 전 3억에 대한 취득세를 다 냈으니
취득세는 더 이상 낼게 없다고 해서 않냈어요.
그래도 등기가 되더라구요.

4년이 흐른 어제 갑자기 OO구청에서 취득세 고지서가 왔어요.
전화해서 여지껏 뭐하다가 이제와서 뭐냐고 따졌죠.

"추가분담금 2억에 대해서 취득세를 안 내셨어요."

구구절절 설명을 듣고보니, 한마디로

'당신은 총 5억을 주고 아파트를 샀는데, 왜 3억에 대해서만 취득세를 냈느냐.
나머지 2억(추가분담금)에 대해서도 취득세를 내셔라.'

이거 였습니다. 너무 억울하고 분이 안풀립니다.
이게 맞는 건가요?

 

 

정리를 해볼게요.

 

조합원은 재개발, 재건축 사업을 할 때
그 지역에 주택, 토지를 소유하고 있던 사람들입니다.
헌집과 땅을 출자해서 새집을 받는 사업에 참여한
일종의 공동 출자자들이죠.

 

따라서 조합원들은 우대권이 많습니다.

조합원이 아닌 일반인(일반분양자)들보다 싼 가격에 분양을 받을 수 있고,

동호수도 좋은 곳으로 배정받을 권리를 가집니다.

 

원래 살던 조합원(원조합원)으로부터
부동산을 매입해서 조합원의 지위를 얻을 수도 있습니다.
바로 '승계조합원'이죠.

 

그런데 원래부터 살던 조합원, 즉 원조합원이 자신의 집이나 토지를 싸게 팔까요?

당연히 향후 준공되면 오를 이익의 일부를 P(프리미엄)으로 받고 팔겠죠.

 

대부분의 승계조합원들은 원조합원에게 P를 주고 조합원 지위를 이어 받습니다.

 

P는 사실 그 시기의 시가와 비례해서 책정됩니다.

P주고 살거면 그냥 일반분양 받으면 되지 않나?라고 하실 수도 있지만,

아까 말씀드렸듯이 조합원들은 우대권이 많기 때문에,

같은 가격이라면 조합원이 되는 것이 훨씬 낫죠.

 

앞선 사례에서는 시가 5억 짜리 아파트를 

조합원 분양가 3억에 P 2억을 얹어 주었으니 5억을 주고 산 것이죠.

대신 좋은 동호수와 무상옵션 등을 챙겼을 겁니다. (준공 때 부동산이 더 올랐다면 그건 덤이죠.)

 

 

취득세

 

취득세는 취득이라는 행위에 세금을 부과하는 것입니다.

주택의 취득세율은 앞선 포스트에 자세히 설명되어 있으니 참고하시구요.

2025.03.19 - [돈이 되는 정보] - 지방주택, 다주택자 중과세 폐지 건의(취득세, 종부세, 양도세)

 

여기서는 생략하고 곧바로 승계조합원 취득세만 설명드릴게요.

승계조합원은 취득세를 두 번 내는 구조를 가지고 있어요.

 

우선 승계조합원은 원조합원으로부터 부동산을 매입할 때 취득세를 내야합니다.
이게 첫 번째 취득세죠.

 

앞선 홍길동 씨 사례에서는 10년 전
3억을 주고 부동산을 취득하였으니, 3억에 대해서 취득세를 내야 합니다.
홍길동 씨는 취득가격 3억에 취득세율 4.6%를 곱하여 1,380만원의 취득세를 내셨을 겁니다.

 

취득세 = 취득가격* x 취득세율
*취득가격 : 해당 물건을 취득하기 위해서 상대방에게 지급하거나, 지급해야 할 일체의 비용

 

 

그런데 시간이 흘러 준공이 됩니다.

조합원들은 이 아파트를 최초로 취득하는 사람이 되죠.

집을 지어서 처음 취득하는 것을 '원시취득'이라고 부릅니다.
원시취득은 세율이 다릅니다.
원시취득세율 : 전용면적 85㎡ 이하 2.96%, 85㎡ 초과 3.16%

 

그런데 문제는 따로 있습니다.

조합원 분양가가 3억이니, 3억짜리 아파트라고 생각하면
3억에 대한 취득세는 앞에서 다 냈죠.
그런데 사실 저는 3억에 P 2억을 더 썼으니 5억을 주고 아파트를 산 것입니다.

 

앞서 취득가격이라 함은 상대방에게 지급할 일체 비용이라고 했으니,

이 말대로라면 5억에 대해서 취득세를 내야 하는 것이 되내요.

 

네, 바로 시(구)청에서 날아온 고지서의 의미는 바로 저런 것입니다.

취득세 과세표준은 물건을 취득하기 위해 상대방에게 지급한 일체의 비용!
즉, 실제로 부담한 돈에 대해서 취득세를 다 내라.

 

 

추가분담금에 대한 원시취득세

 

세금이 고지될 때 안내문을 받으셨을 겁니다.

안내문에 이렇게 나와있을 거에요.

 

※ 준공 시 원시취득세 과세표준(취득가액) 산정

구분	과세표준
부과당시	조합원 분양가 - (권리가 + 프리미엄)
유권해석	(조합원 분양가 + 프리미엄) - (권리가 + 프리미엄)

 

홍길동씨 입장에서
1. 부과당시 : 조분가 3억 - (권리가 1억 + 프리미엄 2억) = 0원
    → 취득세를 낼게 없는게 맞았습니다.

2. 유권해석 : (조분가 3억 + 프리미엄 2억) - (권리가 1억 + 프리미엄 2억) = 2억
    → 과세표준 2억에 대해서 원시취득세를 내야 한다는 의미가 되죠.
        전용면적 85㎡ 이하라면 2.96%이니 592만원이 추가로 나왔겠네요.

 

그럼 이 2억은 무엇을 의미하는지 보시죠.

 

유권해석은 '(조합원 분양가 + 프리미엄) - (권리가 + 프리미엄)' 입니다.

괄호 안의 프리미엄만 위치를 바꿔 볼게요. 갑분 수학시간 같지만...

'(조합원 분양가 - 권리가) - (프리미엄 - 프리미엄)' 이 되네요.

결국 남는 것은 '조합원 분양가 - 권리가' 즉, 추가분담금 입니다.
추가로 내야할 취득세 과세표준 2억은 추가분담금인 것입니다.

 

 

유권해석이 뭐길래 이리도 난리인가요

 

이번 일의 발단이 된 유권해석은 

'지방세특례제도과-2207(2023.08.22) 취득세' 입니다.

 

유권해석이라고 하는 것은 법에 정확히 나와있지 않아서
집행기관에서 해석을 통해 정리 해주는 것입니다.

 

따라서 유권해석이라고 하는 것은 결국 사실상 법과 유사한 효과를 

발생시키는 강력한 것이죠.

 

유권해석이 한 번 나온 이후부터

관련 기관에서는 그 해석대로 집행해야 합니다.

 

따라서 지방세 유권해석을 내리는 행정안전부에서

위의 유권해석을 내리자, 예하 기관인 시(구)청에서 급히 과세를 시작한 겁니다.

 

왜 5년이 임박한 사업지부터 과세하냐면,
세금을 부과할 수 있는 기한이 5년이기 때문입니다.
'부과제척기간'이라고 하죠.
이 기간이 지나면 과세할 수 없습니다.

 

 

시사점

 

다 설명드리고 보니 좀 어렵다는 생각이 많이 드네요.

일각에서는 부당하다고 불복 절차를 진행하는 분들도 계신 것 같습니다.

 

하지만 단순히 예전에는 안했는데 이번에 한 것은 부당하다거나,

이중과세 아니냐는 논리는 유권해석을 이기기 쉽지 않아 보입니다.

 

취득세에서 가장 중요한 포인트.
취득하기 위해 지불한 일체 비용에 대해서 모두 납부해야 한다는 것

 

 

하지만 뭔가 찜찜한 이 느낌은 자꾸만 

방법이 있을지도 모른다는 생각을 하게 하내요.

재개발 사업이라는 것이 절차와 단계별로 주택과 토지, 소유권에 대한 해석이 많거든요.

구체화 되었을 때 다시 정리해서 적어보겠습니다.