공동명의, 공동상속 시 재산세, 종부세, 양도세 질의 응답

공동명의, 공동상속 재산세

 

최근 검토해 드렸던 재산세 내용을 설명 드리고자 합니다.

오늘은 질의 응답이니 핵심정리가 아닌 질문자(홍길동)의 상황부터 적어 드릴게요.

[홍길동 씨의 현재 부동산 보유 현황]
1. 서울시 강남구 A아파트 부부 공동명의로 나와 아내가 보유(공시지가 20억원)
2. 경상남도 창녕군 OO면 일원 B토지를 3년 전 아내를 포함한 자매 3명이 공동상속(공시지가 5천만원, 아내 지분 30%)
3. B토지 위에는 자매의 부친 때부터 주거용 건축물을 짓고 거주하고 있는 임차인이 있음(임대료 有)
4. A아파트 재산세 부과 시, 1세대 2주택으로 공정시장가액비율을 60% 적용받아, 1세대 1주택 45% 적용받는 세대보다 수백만원 가량 재산세가 더 부과됨 (종합부동산세는 영향 없음)

 

 

질문1. A아파트가 공동명의로 인하여
1세대 2주택 취급을 받아 공정시장가액비율 60% 적용된 것 아닌지?

 

 

부부 공동명의 1세대 1주택일 경우
공정시장가액비율 45%가 적용됩니다.

 

 

지방세법시행령 제109조 ①항 2호에 따른 1세대 1주택은

동시행령 제110조의2를 준용하고 있습니다.

 

지방세법시행령 제110조의2 ④항 단서에

“1개의 주택을 같은 세대 내에서 공동소유하는 경우에는 1개의 주택으로 본다”고 되어 있습니다.

 

따라서 A아파트 1채를 홍길동 씨 부부가 공동소유(부부)하셨다면

1주택으로 보아 공정시장가액비율 45%가 적용 되었을 것입니다.

 

홍길동씨의 경우 공동명의로 인한 2주택이 아니라
아내 분이 소유한 B토지가 주택으로 취급되었기 때문에
공정가액시장비율 60%가 적용된 것입니다.

 

 

 

 

질문2. B토지는 주택이 아닌데 어떻게 주택으로 취급되는 것인지?

 

재산세는 공부상 현황과 실제가 다르면 실제 현황대로 부과됩니다.

 

 

지방세법 제106조 ③항을 보시면

“공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는

사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다”고 되어 있습니다.

 

따라서 공부상 토지로 보유하시고 있더라도,

실제 주택으로 사용 중일 경우 주택으로 과세 됩니다.

 

 

질문3. 재산세를 절감할 방법은 없는지?

 

 

B토지(주택)를 상속으로 받은지 5년이 경과하지 않았다면
주택의 수에 포함시켜서는 안되므로
1세대 1주택 공정가액시장비율 45% 적용 가능

 

 

재산세의 경우 지방세법시행령 제110조의2 ①항 8호에 의거하여

“상속을 원인으로 취득한 주택으로서 과세기준일 현재

상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택”이므로

1세대 1주택 특례 적용 시 주택의 수에 포함시켜서는 안된다는 주장이 가능합니다.

 

다만, 상속 후 5년이 경과되셨다면 현재 상태를 유지하면서

재산세를 절감할 수 있는 방안은 찾기 어려울 것입니다.

 

 

질문4. 양도소득세나 종부세는 괜찮은 것인지?

 

종부세 1세대 1주택 계산 시 빼주는

상속주택과 지방저가주택이 있습니다.

 

상속주택 : ①상속 5년 미경과 or ②지분율 40% 이하 or ③공시가 6억(지방 3억) 이하
지방저가주택 : 공시가 3억 이하 and 지방(광역시, 특별자치시 제외)

 

상속주택은 'or'이므로 1~3번 중 하나만 해당하면 됩니다.

지방저가주택은 'and'이므로 두 조건 모두 만족해야 합니다.

 

홍길동씨의 경우 B토지의 종합부동산세가 과세되지 않은 것은

상속주택에도 해당하고, 지방저가주택에도 해당하기 때문입니다.

 

따라서 향후에도 주택의 가격이 급등하여 3억원을 초과하는

동시에 지분율이 40%를 초과하지 않는 이상

종합부동산세 과세는 되지 않을 것으로 보여집니다. 

 

양도소득세는 주택의 부속토지만 소유하고 있는 경우
주택으로 보지 않습니다.
현재 상태에서 만약 A아파트를 양도한다면
1세대 1주택에 따른 혜택을 받으실 수 있습니다.