나대지 절세 최후의 수단, 공영주차장 무상 대여

나대지 종부세, 재산세 감면, 최후의 수단 ‘공영주차장’

 

최근 강남 한복판의 530평 부지를 소유주가

무상으로 강남구에 대여해 ‘공영주차장’을

조성했다는 기사가 발표되었죠.

 

왜 그랬을까요?

 

국가, 지자체에 무상으로 1년 이상 사용할 경우
재산세와 종부세가 비과세되기 때문에
실질적으로 세금만큼 유상으로 빌려주는 것입니다.

 

 

도대체 세금이 얼마길래 저런 결정을 내렸을지

차근차근 살펴 보겠습니다.

 

 

종합합산, 별도합산의 차이

 

해당 부지가 아무 사용용도 없이

나대지로 방치되는 경우에는 재산세와 종합부동산세가

더 많이 나옵니다.

 

이걸 구분하는 용어가 있어요.

 

나대지의 경우 ‘종합합산’
사업용일 경우 ‘별도합산’

 

그 외 특이한 경우를 ‘분리과세’라고 합니다.

분리과세는 일단 제외하고 나머지 세율은 아래와 같습니다.

 

※ 재산세율

종합합산		별도합산
5천만원 이하	0.2%	2억원 이하	0.2%
1억원 이하	0.3%(누진공제 5만원)	10억원 이하	0.3%(누진공제 20만원)
1억원 초과	0.5%(누진공제 25만원)	10억원 초과	0.4%(누진공제 120만원)

*부가되는 세금 : 지방교육세 '재산세의 20%', 도시지역분 0.14%

 

※ 종합부동산세율

종합합산		별도합산
15억 이하	1.0%	200억 이하	0.5%
45억 이하	2.0%(누진공제 1,500만원)	400억 이하	0.6%(누진공제 2,000만원)
45억 초과	3.0%(누진공제 6,000만원)	400억 초과	0.7%(누진공제 6,000만원)

* 부가되는 세금 : 농어촌특별세 '종부세의 20%'

 

보신대로 종합합산 토지는 별도합산에 비하여

2% 이상 차이가 나죠.

만약 100억짜리 땅이라고 가정하면,

종합합산일 경우 45억 초과로 3.6%(농특세 포함),
별도합산일 경우 200억 이하로 0.6%(농특세 포함)이 되니
사실상 3% 가까이 차이가 납니다.

100억에 3%면 3억입니다.
매년 3억 차이가 난다고 하면
10년이면 30억이고, 30년이면 90억입니다.
30년이면 거의 토지가격만큼 세금을 내게 되는 꼴이죠.

 

 

 

이번 신문기사 사례의 세금 효과

 

우선 기사에 나온 부지의 땅 값이 얼마인지부터 살펴보면

25년 공시지가 기준 29,740,000원/㎡ 입니다.

인근 필지까지 합하여 전체 면적 1,752㎡라고 하면

공시지가로만 521억짜리 땅입니다.

 

토지 개별공시지가(출처 : 부동산공시가격 알리미)

 

 

종합이냐 별도냐 차이는 아래와 같아요.

 

※ 재산세

구분	종합합산	별도합산
1.공시지가	521억	521억
2.공정시장가액비율	70%	70%
3.과세표준(1x2)	365억	365억
4.세율	0.5%	0.4%
5.재산세(3x4)	1.8억	1.4억
6.도시지역분(3x0.14%)	0.5억	0.5억
7.지방교육세(5x20%)	0.4억	0.3억
8.총 부담세액(5+6+7)	2.7억	2.2억

 

※ 종합부동산세

구분	종합합산	별도합산
1.공시지가	521억	521억
2.공제액	5억	80억
3.과세표준(1-2)	516억	441억
4.세율	3.0%	0.7%
5.공제 전 종부세(3x4)	14.9억	2.5억
6.공제할 재산세	1.8억	1.2억
7.산출세액(6-7)	13.1억	1.2억
8.농어촌특별세(7x20%)	2.6억	0.3억
9.총 부담세액(7+8)	15.7억	1.5억

 

해당 부지를 사업에 사용하고 있을 때와 
나대지일 때의 세금 차이가 10배 가까이 납니다.

 

토지주 입장에서는 매년 재산세와 종부세로

매년 18억 이상 지출해야 합니다.

 

엄청난 부담이내요.

 

 

공영주차장 부지로 국가에 무상 대여 시 세금 절감

 

결국 재산세와 종합부동산세를 절감하기 위해서

소유주가 선택한 방법은 ‘국가, 지자체로의 무상 대여’였습니다.

 

지방세법 제109조에는
국가, 지자체가 1년 이상 공공 용도로 사용하는 재산은 비과세하고,
종합부동산세법 제6조에서는
재산세 비과세 규정을 종부세도 준용한다고 되어 있습니다.

 

 

따라서 토지 소유주가 서울시 강남구(지자체)에

무상으로 1년 이상 토지를 사용하게 하고

강남구청이 이를 공공 용도(공영주차장)으로 사용하면

재산세와 종부세 18억을 비과세 받을 수 있는 것이죠.

 

18억이면 521억의 약 3.5% 정도 됩니다.

3.5% 수익률이면 사실상 요즘 상가 수익률 정도 되니

나쁘지 않은 Deal이 성사되었내요.

 

국가, 지자체 입장에서도 땅을 빌리거나 사려면

훨씬 더 큰 돈이 필요한데,

싸게 해결할 수 있어서 좋은 방법이죠.

 

 

 

양도세 낼 때 비사업용 토지 기간 계산에서도 유리

 

나대지인 상태로 두면 향후 양도세를 낼 때
비사업용 토지가 되어 일반세율에 10%를 중과세 합니다.

 

 

쓸데없이 땅 투기하려고 잡아두지 마라는 뜻이죠.

 

국가, 지자체에 무상으로 대여해서 공공부지로 사용되어
재산세가 비과세되면
비사업용 토지 기간 계산에서도 빼줍니다.

 

 

그만큼 비사업용으로 판정받지 않을 확률이 높아지는 것이죠.

가만히 있었다면 나대지로 비사업용 토지가 될 판인데,

이렇게 하면 향후 양도세까지 절감이 가능합니다.

 

소유주께서 사업적인 부분은 몰라도

세금적인 부분은 공부를 많이 하신 듯 합니다.

 

시사점

 

부동산 경기침체로 토지 개발을 하지 못하여

나대지로 방치되고 있는 땅이 많습니다.

특히 최근 주유소들이 많이 문을 닫고 있죠.

위의 사례도 주유소 부지였어요.

 

물론 다른 사업이라도 영위하면서 수익을 내고,

별도합산 재산세와 종부세를 내는 방법이 우선 고려되어야 겠지만,

 

만약, 사례처럼

 

수익성은 별로 나오지 않고,
토지 공시가는 높아서 세금이 많다면
차라리 세금을 감면 받는 방법도
고려해 볼 만 합니다.