7월 주택분 재산세, 서울/강남 세금 폭탄 피하는 법! 2025년 공시가 급등, 부담 줄이는 노하우

서울/강남 아파트 재산세, 2025년 공시가 10% 오르면 얼마나?

 

7월은 주택분 재산세 납부의 달입니다.

특히 2025년 공시가격이 서울 평균 7.86%, 강남권은 10% 이상의 공시지가 상승률을 기록하며,

서울 및 강남권에 주택을 보유하신 많은 분들이

"재산세가 얼마나 오를까?", "세금 폭탄 맞는 거 아냐?" 하고 큰 우려를 표하고 계십니다.

 

오르는 공시가 때문에 늘어나는 세금 부담, 과연 막을 방법은 없을까요?

오늘은 7월 주택분 재산세 납부를 앞두고

주택 소유자분들이 놓치지 말아야 할 주의사항과 재산세 부담을 줄이는 노하우를 알려드립니다.

 

특히, 세금 부담이 급격하게 늘어나는 것을 막아주는 '세부담 상한선'은 물론,

1주택자와 다주택자의 실제 재산세 및 종합부동산세 차이까지 구체적인

사례로 명쾌하게 설명해 드릴게요.

 

 

 

7월 주택분 재산세 계산과 납부

 

재산세는 매년 6월 1일 현재 주택(건물 + 토지), 토지, 건축물 등을
소유한 사람에게 부과되는 지방세입니다.
주택분 재산세는 1년에 두 번, 7월과 9월에 절반씩 납부하게 됩니다.

• 7월 납부: 주택분 재산세의 절반 (그리고 주택 외 건축물, 선박, 항공기분)
• 9월 납부: 주택분 재산세의 나머지 절반 (그리고 토지분)

 

재산세는 '과세표준'에 '세율'을 곱해서 계산되는데,
여기서 가장 중요한 것이 바로 '공시가격'과 '공정시장가액비율' 입니다.

• 재산세 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
  • 공시가격: 정부가 매년 공시하는 주택의 가격입니다.
  • 공정시장가액비율: 실제 공시가격의 일정 비율만 과세표준으로 인정해 주는 제도입니다.
    • 1주택자: 공시가격 구간별로 43%~45%의 특례 비율을 적용받습니다.
    • 다주택자: 공시가격의 60%를 적용합니다.

 

 

2025년 공시가 급등, 세금 폭탄은 피할 수 있는 '세부담 상한선'

 

2025년 공시지가가 서울 평균 7.86%, 강남권은 10% 이상 오르면서

많은 주택 소유자분들의 재산세 부담 우려가 커지고 있습니다.

 

하지만 걱정 마세요! 세법에는 납세자의 세금 부담이 급격하게 늘어나는 것을 막기 위한 **'세부담 상한선'**이라는 제도가 있습니다.

 

아무리 공시가격이 크게 올랐어도,
직전 연도에 납부했던 재산세의 일정 비율 이상은
오르지 않도록 제한하는 제도입니다.

 

주택분 재산세 세부담 상한선은 다음과 같습니다.

공시가격 (재산세 과세 기준일 현재)	세부담 상한선 (직전 연도 해당 재산세액 대비)
3억 원 이하	105% (5% 초과 불가)
3억 원 초과 6억 원 이하	110% (10% 초과 불가)
6억 원 초과	130% (30% 초과 불가)

 

[사례] 서울 강남구에 공시가격 12억 원인 아파트(1주택자)를 소유한 A씨의 경우를 예시로 들어볼게요.

• 2024년 재산세 (추정치):
  • 공시가격: 12억 원
  • 공정시장가액비율: 45% (1주택자 특례)
  • 과세표준: 12억 원 × 45% = 5억 4,000만 원
  • 총 재산세액: 약 351.6만 원 (재산세 본세 + 지방교육세 + 도시지역분 포함 추정치)
• 2025년 재산세 계산 (공시가격 10% 상승으로 인한 가상치):
  • 2025년 공시가격이 12억 원에서 10% 상승하여 13억 2,000만 원이 되었다고 가정.
  • 과세표준: 13억 2,000만 원 × 45% = 5억 9,400만 원
  • 세율 적용 계산된 2025년 총 재산세: 약 394만 원

A씨의 아파트는 공시가격 6억 원 초과 주택이므로, 세부담 상한선 130%가 적용됩니다.

1. 직전 연도 재산세의 130% 계산: 351만 원 (2024년) × 130% = 457만 원
2. 납부할 재산세: 실제로 계산된 재산세(394만 원)는 직전 연도 세금의 130%인 457만 원을 초과하지 않습니다. 따라서 A씨는 394만 원을 납부하면 됩니다.

사례에서는 세부담 상한선에 미치지 못하여 직접적인 감면 혜택은 없지만,

만약 공시가격이 훨씬 더 크게 올라 재산세가 457만 원을 넘어섰다면,

상한선인 457만 원까지만 납부하고 그 이상은 내지 않아도 됩니다.

 

이처럼 서울/강남권의 공시가격이 급격히 상승한 주택일수록

세부담 상한선이 급격한 세금 증가로부터 납세자를 보호하는 중요한 역할을 합니다.

 

 

 

1주택자와 다주택자의 실제 세금 부담 차이

 

재산세는 주택별로 과세되므로 1주택이든 다주택이든 개별 주택에 대한 재산세율은 같습니다.

하지만 총 보유세(재산세 + 종합부동산세) 관점에서는

1주택자와 다주택자의 부담이 크게 달라집니다. 

 

[사례 비교: 서울/강남권 총 공시가격 12억 원 주택 소유]

• 재산세율: 0.1% ~ 0.4% (누진세율)
• 종합부동산세율: 0.5% ~ 2.7% (일반), 0.5% ~ 5% (다주택 중과)
• 공정시장가액비율 (재산세):
  • 1주택자: 6억 원 초과이므로 45% 적용
  • 다주택자: 60% 적용
• 공정시장가액비율 (종부세): 60% (2024년 기준, 2025년 변동 가능성 있음)
• 종부세 기본 공제액:
  • 1세대 1주택자: 12억 원
  • 다주택자: 9억 원

[시나리오 1: 1주택자 (공시가 12억 원 강남권 아파트 1채 소유)]

• 공시가격: 12억 원
• 1. 재산세 계산:
  • 과세표준: 12억 원 × 45% (1주택자 특례) = 5억 4,000만 원
  • 총 재산세액: 약 351.6만 원 (재산세 본세 + 지방교육세 + 도시지역분 포함 추정치)
• 2. 종합부동산세 계산:
  • 1세대 1주택자 공제: 12억 원 (2025년 기준)
  • 과세표준: (합산 공시가격 12억 원 - 공제 12억 원) × 공정시장가액비율 60% = 0원
  • 종부세액: 0원 (기본 공제액 미달)
• 총 보유세 (재산세 + 종부세): 약 351.6만 원

[시나리오 2: 다주택자 (공시가 6억 원 강남권 아파트 2채 보유, 총 합산 공시가 12억 원)]

• 보유 주택 합산 공시가격: 6억 원 (A) + 6억 원 (B) = 12억 원
• 1. 재산세 계산 (각 주택별로 부과):
  • 각 주택 (공시가 6억 원) 재산세:
    • 과세표준: 6억 원 × 60% (다주택자) = 3억 6,000만 원
    • 총 재산세액/채: 약 181.2만 원 (재산세 본세 + 지방교육세 + 도시지역분 포함 추정치)
  • 총 재산세 (2채): 181.2만 원 × 2 = 362.4만 원
• 2. 종합부동산세 계산 (개인별 합산):
  • 다주택자 공제: 9억 원 (2025년 기준)
  • 과세표준: (합산 공시가격 12억 원 - 공제 9억 원) × 공정시장가액비율 60% = 3억 원 × 60% = 1억 8,000만 원
  • 종부세액: 약 90만 원 (과세표준 1.8억 원에 종부세율 0.5% 적용)
• 총 보유세 (재산세 A + 재산세 B + 종부세): 약 362.4만 원 + 90만 원 = 약 452.4만 원

[1주택자와 다주택자 세금 부담 효과 비교 표]

구분	1주택자 (공시가 12억 원 아파트 1채)	다주택자 (공시가 6억 원 아파트 2채, 합산 12억 원)
재산세 과세표준 비율	45%	60%
총 재산세액*	약 351.6만 원	약 362.4만 원
종합부동산세액	0원	약 90만 원
총 보유세액	약 351.6만 원	약 452.4만 원
종부세 부담*	없음	종부세 추가 발생

• 재산세액은 재산세 본세(누진세율 적용)에 지방교육세(본세의 20%), 도시지역분(공시가격의 0.14%)을 합산한 추정치입니다.
• 종합부동산세액은 (합산 공시가격 - 다주택자 공제 9억 원) × 공정시장가액비율 60%를 과세표준으로 하여 종부세율(0.5%)을 적용한 추정치입니다. 실제 다주택자의 경우 주택 수 및 조정대상지역 여부에 따라 중과세율이 적용되어 종부세 부담이 더 커질 수 있습니다.

[사례 정리]
위 표에서 보듯이, 총 공시가격이 12억 원으로 동일하더라도,
1주택자는 재산세 계산 시 공정시장가액비율 특례를 적용받아 재산세 부담이 상대적으로 낮고,
종부세는 기본 공제액(12억 원) 덕분에 납부하지 않습니다.

반면, 다주택자는 각 주택별 재산세 계산 시 높은 공정시장가액비율(60%)을 적용받아
개별 주택의 재산세가 더 높게 계산되며,
주택을 합산하여 계산하는 종합부동산세에서 다주택자 공제(9억 원)가 낮아 추가적인 세금 부담이 발생합니다.
특히 다주택자는 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라
종부세 중과세율이 적용될 수 있어, 실제 부담은 위 계산보다 훨씬 커질 수 있습니다.

따라서 7월 재산세뿐만 아니라, 9월과 12월에 부과되는 재산세 나머지 절반,
그리고 종합부동산세까지 고려하여 총 보유세 부담을 미리 예측하고 대비하는 것이 중요합니다.

 

 

시사점

 

2025년 공시가격 상승으로 인한 재산세 부담은

'세부담 상한선'이라는 안전장치 덕분에 걱정만큼 폭발적으로 늘어나지는 않을 수 있습니다.

 

하지만 주택 수에 따라 크게 달라지는 전체 보유세 부담은 꾸준히 관리하고 대비해야 할 부분입니다.

7월 재산세 납부, 꼼꼼히 확인하셔서 불필요한 가산세나 세금 부담 없이 현명하게 마무리하시길 바랍니다.

 

1. 납부 기한 준수: 7월 16일부터 7월 31일까지 (납기일은 상황에 따라 변동될 수 있으므로 고지서 확인 필수)입니다. 기한을 넘기면 가산금이 부과됩니다.
2. 고지서 꼼꼼히 확인: 납부 고지서에 기재된 금액, 주택 정보, 적용된 공시가격 등을 꼭 확인하세요. 1주택자의 경우 공정시장가액비율이 제대로 적용되었는지도 확인하는 것이 좋습니다.
3. 납부 방법 활용: 은행 방문, 위택스(wetax.go.kr), 인터넷지로(giro.or.kr) 등 다양한 온라인/모바일 납부 방법을 활용하면 편리합니다.
4. 세금 관련 문의: 고지서에 기재된 담당 시·군·구청 세무 부서에 문의하거나, 세무사 등 전문가와 상담하여 정확한 정보를 확인하는 것이 가장 좋습니다.