1세대 1주택 양도세 비과세 요건(신고가 의무가 아님에도 해야하는 이유)

1세대 1주택 양도세 비과세

 

양도세 확정신고의 달입니다.

2건 이상 양도가 있으신 경우 대부분 확정신고를 하셔야 합니다.

 

비과세 되는 주택 양도를 2번 하셨다면 
예정신고와 확정신고 모두 하지 않으셔도 됩니다.

 

 

대표적인 규정이 1세대 1주택 비과세 규정이죠.

차근차근 설명해 드릴게요.

 

 

1세대 1주택에 세금을 매기지 않는 이유

 

부동산을 양도하면 원칙은 양도소득세를 내야 합니다.

예외적으로 세금을 비과세해주는 규정이 있는데,

가장 대표적인 것이 1주택자에 대한 비과세 입니다.

 

왜 비과세 해주냐구요?

아래의 이야기를 가볍게 보시죠.

 

[만약 1세대 1주택 양도세가 있는 세상이라면?]

여기 평범한 한 가족이 살고 있습니다.
4식구가 각자 열심히 일하고, 공부하는 집이죠.
아버지, 어머니는 20년 넘게 열심히 일해서
겨우 내 집 마련에 성공했습니다.
34평짜리 아파트를 5억을 주고 샀죠.

그렇게 행복하게 10년이 흘렀습니다.
5억짜리 집이 어느 덧 10억이 되었어요.
더 좋은 집으로 이사가기 위해 알아봤습니다.
하지만 우리 집이 5억 오른 만큼
우리보다 더 좋은 집들도 비슷하게 올랐어요.

남들보다 더 오른 건 아니지만 
그래도 다행이다 싶었죠.

이 집을 팔고 동일한 수준의 집을
10억에 사서 들어려고 하는 순간,
국세청에서 양도세 2억원을 내라고 연락이 왔어요.

그럼 제 손에는 8억만 남죠.
8억이면 지금 제가 사는 아파트의 25평 가격입니다.
이사가려했던 곳도 마찬가지였죠.
 
이 가족은 손해를 보면서 25평으로 이동해야 하거나
그냥 이 집에 계속 살거나, 둘 중 하나를 선택해야 하는
말도 안되는 상황이 생겼습니다.

이 가족은 결국 이사를 포기하게 되었어요.

 

자, 1세대 1주택에 양도세를 매기면 어떻게 되는지

잘 보셨나요?

결국 집 하나 가지고 이사 다니면서 살 때마다 

더 못한 곳으로 가야 한다면, 누가 이사를 갈 수 있을까요?

 

세금이 주거 이전을 막는 효과가 생긴다면
헌법이 보장하고 있는
거주의 자유를 침해하는 결과를 낳게 되므로
1세대 1주택은 비과세가 되는 것이죠.

 

 

 

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건

 

1세대가 1주택 양도소득세 비과세 요건은 아래와 같아요.

 

• 1세대 : 거주자와 배우자, 생계를 같이하는 직계존비속을 의미(동거인은 제외)

• 1세대의 예외적인 사례

[주민등록등본 상 다른 거주지] 구성원으로 보는 경우	[주민등록등본 상 같은 거주지] 구성원으로 보지 않는 경우
배우자(무조건)	동거인
배우자 없는 30세 미만의 자녀(중위소득 이하)	형제자매(경제적 지원 없는 경우)
직계존비속, 본인과 배우자가 취학, 요양, 근무, 사업 상 형편으로 일시적으로 주소를 떠난 경우	이혼한 배우자(사실혼 해소 배우자 포함)

 

• 1주택 : 양도일 현재 1주택(일시적 2주택 등 예외 규정 별도 설명)
• 보유기간 : 2년 이상

• 예외적으로 보유기간 제한이 없는 경우
  1. 수용, 공공사업으로 인한 양도
  2. 세대 전원 해외 이주(1년 이상 계속 해외 거주 + 출국일로부터 2년 이내 양도)
  3. 상속 주택(돌아가신분의 보유기간 합산해서 2년)
  4. 혼인으로 인한 일시적 2주택(5년 이내 1채 양도할 경우)
  5. 부모 동거 봉양 합가로 일시적 2주택(5년 이내 1채 양도할 경우)

 

• 거주기간 : 조정대상지역 주택만 2년 이상

 

• 금액 : 실거래가 12억 이하 주택
  
  1. 12억원 초과 시 초과분에 대해서만 양도소득세 계산

 

 

1세대 1주택 양도소득세 신고 의무

 

부동산 양도를 하게 되면 원칙적으로

기한 내 예정 및 확정신고 의무가 있습니다.

 

신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그 날의 다음 날이 기한이 되죠.

 

예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
주소지 관할세무서에 예정신고·납부

 

* 부담부증여 시 예정신고 기한은 '증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월'

확정신고는 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지
주소지 관할세무서에 확정신고·납부

 

예를들어, 2025.4.15. 잔금을 지급받았다면
양도소득세 예정신고·납부기한은 2025.6.30.까지
확정신고 기한은 2026.05.31.까지가 됩니다.

 

 

예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며,

이 경우 무신고가산세 20% (부당한 경우 최대 40%),

납부지연가산세 1일 0.022% (연간 약 8%)의 가산세를 부담하게 됩니다.

 

 

1세대 1주택 비과세의 경우 예정, 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
세금이 0원이라 부담할 가산세가 없기 때문입니다.

 

 

다만, 이 경우 국세청은 이 거래가 '무신고'인지, '비과세' 거래인지를 알 수 없어요.

당연히 소명을 요구할 수도 있고, 귀찮은 일이 생길 수 있죠.

또한 만에 하나, 비과세가 아닐 경우에는 가산세 부담이 커집니다.

 

그래서 전문가들이 비과세의 경우에도 신고는 하는 것으로 권유하는 것이죠.

 

국세청이 '비과세'임을 인지하여 추가 소명을 요구할 필요가 없고, 
만에 하나 비과세가 아니더라도,
신고는 했기 때문에 가산세 부담이 적어집니다. 
과소신고가산세는 10%로 무신고가산세 20~40%보다 훨씬 적기 때문이죠.

 

 

시사점

 

1세대 1주택 양도세 비과세는 한 가정의 삶의 질을 보존하기 위해 중요한 장치입니다.

이를 이용하는 것은 절세이자 권리이므로 당연히 누리셔야 합니다.

 

그리고 이를 이용하는 것이 결코 이상하거나 문제되지 않기 때문에

신고를 통해서 정확히 보여주는 것이 훨씬 더 낫습니다.

 

자산의 형성 과정을 정확히 입증할 수 있는 방법이기도 하기 때문이죠.

다음에는 1세대 1주택이 아니더라도

예외적으로 비과세 해주는 규정에 대해서 알려드릴게요.