일시적 2주택, 상속주택 양도세 비과세(1세대 1주택 비과세로 봐주는 특례)

1세대 1주택으로 봐주어 양도세 비과세 해주는 특례 규정

 

1세대 1주택이 아니어도 양도세를 비과세하는 특례 규정이 있습니다.

 

일시적 2주택 상태에서 먼저 산 주택을 양도
상속으로 2주택이 된 경우 기존에 가지고 있던 주택 양도
혼인 또는 동거봉양을 위해 2주택이 된 경우
아무거나 먼저 양도한 주택은
1세대 1주택으로 보아 비과세 해줍니다.

 

 

위의 경우 2주택이지만 요건을 충족하면,

1세대 1주택 양도세 비과세 규정을 적용해 줍니다.

 

차근차근 자세하게 설명해 드릴게요.

 

 

일시적 2주택 비과세 특례 (소득세법 시행령 제155조 제1항)

 

많은 분들이 알고 있는 규정이죠.

새로 이사갈 집을 미리 사두고, 

이사 후 종전에 살던 집을 양도할 경우

 

이사 갈 집을 미리 산 시점부터 종전 주택을 양도할 때까지 2주택 상황이 됩니다.

1세대 1주택 양도세 비과세만 인정하기 때문에

원칙적으로는 양도세가 비과세가 안되죠.

그런데 1세대 1주택 비과세 취지를 설명드릴 때에

거주 이전의 자유를 말씀 드렸어요.

 

만약 새로 이사갈 신규 주택을 반드시 종전 주택을 팔고 난 후에만

사야 한다고 규정하면, 이 것 조차도 주거 이전에 제한이 될 수 있습니다.

 

그래서 일시적으로 2주택이 된 경우에는

양도소득세를 비과세해주도록 하고 있습니다.

 

요건은 다음과 같습니다.

 

1. '종전주택' 취득일로부터 1년 이상 지난 후 '신규주택'을 취득해야 합니다.
2. '신규주택' 취득일로부터 3년 이내에 '종전주택'을 양도해야 합니다.
3. '종전주택'을 양도할 당시 해당 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(보유 기간 등)을 충족해야 합니다. (취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 요건 포함)

[일시적 2주택 양도세 비과세 사례]

2019년 7월에 A주택(종전주택)을 취득한 1세대가 있었습니다.
종전주택은 비조정지역이었어요.
2021년 12월에 B주택(신규주택)을 새로 취득했습니다.
2024년 1월에 기존에 보유하던 A주택(종전주택)을 양도했습니다.

A주택(종전) 취득 후 1년이 지나 B주택(신규)을 취득(1번 요건 만족)
B주택(신규) 취득 후 3년 이내에 A주택(종전)을 양도(2번 요건 만족)
마지막으로 비조정지역에 대한 보유요건 2년을 충족(3번 요건 만족)
A주택 양도 시 일시적 2주택 비과세 규정이 적용될 수 있습니다.

(만약)  B주택을 먼저 양도한다면? 당연히 비과세 규정은 적용되지 않습니다.

 

 

상속주택 비과세 특례 (소득세법 시행령 제155조 제2항)

 

요즘은 상속을 받는 사례도 점점 많아지고 있어요.

그런데 고령화 사회이다 보니

상속 받으시는 상속인들이 이미 주택이 있는 경우가 대부분입니다.

 

그렇다면 상속인들은 돌아가신 피상속인으로부터

갑작스럽게 주택을 상속 받아 원치않는 2주택이 될 수도 있죠.

이 경우에도 일시적 2주택과 마찬가지로 기한 내 처분하면

양도소득세를 비과세 해주도록 합니다.

 

피상속인으로부터 상속받은 주택(상속받을 당시 다른 주택이 없는 경우)과 그 밖의 주택 1개를 소유한 1세대가 일반 주택을 양도하는 경우, 상속받은 주택은 주택 수에 포함하지 않고 일반 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 규정을 적용합니다.

 

요건은 다음과 같습니다.

 

1. 상속인이 기존에 1주택을 보유할 것 (기존 주택)
2. 기존 주택의 1세대 1주택 비과세 요건을 만족할 것(2년 보유, 조정지역은 2년 거주까지)
3. 피상속인과 상속인은 별도 세대일 것(단, 동거봉양 목적으로 합가한 경우는 예외)
4. 피상속인이 2주택 이상일 경우, 상속받은 주택이 선순위* 1주택에 해당할 것(즉, 피상속인 주택 중 1주택만 비과세 대상)

[피상속인이 2주택 이상인 경우 선순위 1주택 선정 순위]

1순위. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2순위. 1순위 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
3순위. 1, 2순위가 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
4순위. 피상속인 거주 주택이 없고, 1순위가 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택
5순위. 4순위 기준시가까지 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택

 

주의하실 점.

상속주택을 먼저 양도하시면 비과세 적용되지 않습니다.
또한 피상속인이 2주택 이상인 경우 선순위 주택이 아닌
다른 주택을 상속 받으셨다면 비과세 적용되지 않습니다.

 

 

60세 이상 부모 봉양을 위한 합가 특례 (소득세법 시행령 제155조 제5항)

 

앞서 상속주택 비과세 특례에서 별도 세대만 가능하다고 했죠.

예외적으로 동거봉양을 위한 합가는 비과세 해주는 것으로 설명해 드렸어요.

 

효를 중요시 하는 우리나라에서는 부모님 봉양을 위한

세대의 합가에 대해서는 혜택을 많이 줍니다.

 

각각 1주택을 소유한 60세 이상의 직계존속과 1세대가 합가함으로써 

1세대가 2주택을 소유하게 된 경우, 

합가한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 

1세대 1주택 비과세 규정을 적용합니다.

 

요건은 아래와 같습니다.

 

1. 합가 전 각각 1주택를 보유한 상태에서 합가하여 2주택이 된 경우여야 합니다.
2. 60세 이상 직계존속과 합가여야 합니다.(단, 중증질환자나 희귀난치성 질환자로 등록된 경우에는 60세 미만이라도 비과세 대상)
3. 합가한 날부터 10년 이내에 양도해야 합니다.
4. 양도하는 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 만족해야 합니다.

[동거봉양 합가 1세대 2주택 양도세 비과세 사례]
(전제 : 홍길동과 아버지 주택은 모두 1세대 1주택 비과세 요건 충족 상태)

홍길동 씨는 주택 1채를 소유하고 있었고,
61세인 홍씨의 아버지도 주택 1채를 소유하고 있었습니다.
홍씨의 아버지는 55세인 어머니와 함께 살고 있었습니다.
2023년 1월에 홍씨는 부모님을 봉양하기 위하여 합가해서
홍씨와 아버지가 속한 1세대는 2주택이 되었습니다.
2025년 2월에 홍씨는 본인 소유의 주택을 먼저 양도하였습니다.

동거봉양 합가한 날로부터 10년 이내에 양도하였으므로 비과세 규정이 적용 되었습니다.
(부모 중 1명이라도 60세 이상이면 요건 충족)

(만약) 아버지 주택을 먼저 팔았다면? 비과세 적용 됩니다.
둘 중 먼저 파는 1주택에 대해서 적용해주기 때문입니다.

 

 

혼인으로 인한 2주택 특례 (소득세법 시행령 제155조 제4항)

 

1주택을 각각 소유한 남녀가 혼인함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 된 경우, 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용합니다.

 

요건은 아래와 같습니다.

1. 혼인으로 인해 2주택을 소유하게 된 경우여야 합니다.
2. 혼인한 날(혼인신고일)부터 5년 이내에 양도해야 합니다.
3. 양도하는 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다.

[혼인으로 인한 1세대 2주택 양도세 비과세 사례]

신랑은 1주택을, 신부는 2주택(A, B)을 가지고 있는 상태에서
2022년 1월 결혼으로 1세대 3주택이 되었습니다.
결혼 3개월 후 부부는 신부의 A주택을 양도하면서 양도소득세를 냈죠.
그러면서 자연스럽게 1세대 2주택이 되었습니다.
1세대 2주택이 된 부부는 혼인신고일인 22년 1월부터
5년 내인 2025년 5월 신랑의 주택을 먼저 양도했습니다.
신랑의 주택은 비조정지역으로 보유 요건을 충족한 상태였죠.

혼인 합가한 날로부터 5년 이내에 양도하였으므로 비과세 규정이 적용 되었습니다

 

 

 시사점

 

1세대 1주택의 범위가 꽤 넓게 적용되는 것을 확인하실 수 있으셨길 바랍니다.

주의할 점은 각 혜택의 취지가 다르기 때문에,

양도 조건이 다 다르다는 것이죠.

 

특히 양도 순서와 시기가 제각각인 점을 꼭 유념하셔야 합니다.

자칫 놓쳤다간 양도세가 과세될 수 있으니까요.

 

이 외에도 농어촌 주택이니, 주임사의 거주주택 등 더 많은 규정이 있습니다.

 

해당 규정들에 대해서도 정리해서 알려드릴 수 있도록 할게요.