1세대 1주택 장기보유특별공제 판례 (별거 기간도 거주기간 산입)

별거 기간도 1세대 1주택 거주기간 인정 판례 (조심 2024서2733 (2025.04.08))

 

일부 세대원이 가정 불화로 인한 일시 퇴거한 경우에도
1세대 1주택 장기보유특별공제 거주기간에
포함하라는 판례가 나왔습니다.

 

 

어떤 내용인지 차근차근 설명해 드릴게요.

 

1세대의 개념

 

먼제 세대의 개념부터 정의를 할게요.

소득세법에서 정하는 1세대는 주민등록상 세대 + α 입니다.

일시 퇴거라고 해서 주민등록 상을 잠시 떨어져 있더라도

취학, 질병, 요양, 근무 등의 사유는 별도 세대로 보지 않습니다.

소득세법 제88조 【정의】
6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

 

1세대라는 것은 결혼을 통해서 배우자가 있는 경우가 대부분이죠.

그런데 아래에서 대통령령으로 배우자가 없는 경우에도 1세대로 보는 경우를 정했어요.

소득세법 시행령 제152조의3 【1세대의 범위】법 제88조제6호 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
  1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우
  2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
  3. 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유 주택, 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우

 

그래서 세대분리만 했다고 모든 것이 해결되는게 아니라는 이야기가 나오는 것입니다.

자녀를 세대분리 했어도 미혼에, 중위소득도 40%를 못넘기는 수준이라면

1세대를 구성할 수 없다고 판단할 수 있는 것이죠.

 

 

1세대 1주택 장기보유특별공제

 

우리나라 소득세의 과세기간은 보통 1년 단위 입니다.

1년 동안 번 소득을 기준으로 세율을 적용하는 것이죠.

그런데 부동산은 1년이 아니라 수년, 수십년 동안 보유하고 있다가

팔면서 양도소득이 발생합니다.

그런 양도소득에 1년 단위 세율을 적용하면

일시적인 소득임에도 많은 세금이 나오겠죠.

 

그래서 부동산을 양도하고 양도세를 계산할 때,

 

보유기간만큼 양도소득을 차감하는 제도가
‘장기보유특별공제’ 입니다.

 

 

일반적인 장기보유특별공제율은 아래와 같이 

3년 이상 6%부터 최대 15년 이상 보유 시 30% 공제해 줍니다.

 

※ 일반 부동산의 장기보유특별공제율

기간	3년	4년	5년	6년	7년	8년	9년	10년	11년	12년	13년	14년	15년
공제율	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%	22%	24%	26%	28%	30%

 

 

1세대 1주택의 경우 양도세가 비과세 되지만,

12억을 초과하는 부분에 대해서는 양도세를 내야 합니다.

이 경우에도 장기보유특별공제를 적용해 주는데

일반적인 공제율보다 높습니다.

 

 

※ 1세대 1주택 장기보유특별공제율

기간	2년	3년	4년	5년	6년	7년	8년	9년	10년
보유	8%*	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
거주	-	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%

 * 단, 거주기간 2년 이상 3년 미만은 '보유기간 3년 이상'에 한하여 적용 가능

 

10년 간 보유하면서 거주하면 최대 80%까지 공제 받을 수 있는 것이죠.

 

일반 장특공제는 보유만 따지는데
1세대 1주택 장특공제는 보유+거주를 함께 봅니다.
이 규정은 조정지역, 비조정지역 가리지 않고
모두 적용됩니다.

 

조정대상지역에서 1세대 1주택 비과세 적용을 위하여

거주요건이 있는 것과 별개의 규정이기 때문이죠.

 

 

1세대 1주택 양도세 비과세 대상

 

일반적으로 1세대 1주택 비과세 대상이라고 하면

2년 이상 보유한 주택을 양도한 경우죠.

 

소득세법에서 정하는 1세대 1주택 비과세 양도소득은 아래와 같아요. 

소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(실지거래가액 12억원 초과 고가주택 제외)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 

대통령령으로 정하는 요건은 아래 소득세법시행령에 나와 있어요.

소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

 

1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 보유 요건, 조정지역은 거주 요건까지 충족해야하죠.

그런데 이런 요건을 충족하지 않더라도 비과세 해주는 규정이 있습니다.

 

바로 취학, 근무, 질병, 요양으로 인한 양도는
1년 이상만 거주한 주택도
부득이하게 양도하는 경우라면 
1세대 1주택 비과세를 적용한다는 규정입니다.

 

기획재정부령으로 정하는 부득이한 경우는 아래의 시행규칙을 보시면 명확합니다.

소득세법시행규칙 제71조【1세대 1주택의 범위】③ 영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부 또는 세대전원(영 제154조 제1항 제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.
1. 「초·중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학
2. 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학

 

중요한 것은 다른 시군으로 이전하는 경우로 한정하고 있네요. 

 

 

 

1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 시 거주기간 산정

 

1세대 1주택 장특공제율 산정에는

거주기간이 40%를 차지하고 있습니다.

 

1세대가 거주기간은 일반적으로 주민등록등(초)본을 기준으로 합니다.

 

 

여기서 문제는 세대원 중 일부가 주민등록 상 다른 곳에 거주할 경우입니다.

예를 들면, 집은 서울인데 남편 직장이 대전이라 직장 근처에서 거주하게 된 경우죠.

일시적인 퇴거의 경우에도 1세대 1주택 장특공제 상 거주기간 산정이 가능한지가 문제입니다.

국세청은 이럴 경우 해석을 통해 거주기간에 산입하도록 하고 있어요.

 

※ 세대원의 일시적 퇴거 시 장특공제 거주기간 적용 대한 국세청 법령해석

사전-2020-법령해석재산-1054(2020.12.07)
배우자가 근무상 형편 등 부득이한 사유로 인해 양도하는 주택에 거주하지 못한 경우에는 나머지 세대원이 거주한 기간을 해당 1세대가 거주한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제159조의3에 따른 거주기간을 산정하는 것입니다.

 

잠깐 떨어져 살아도 1세대에 해당한다는 것이죠.

그런데 여기서 사유는 근무상 형편 등이라고 하는 부득이한 사유로 보고 있습니다.

 

즉 위에서 살펴 보았던 근무, 질병, 요양, 취학의 사유에 해당할 때

장특공제 거주기간에 산입해주겠다는 것으로 보입니다.

 

 

판결의 사례

 

문제가 된 사건은 위에서 말하는
취학, 근무, 치료, 요양 등 사유가 아니라
가정불화로 인한 별거였어요.

 

공동명의로 강남의 주택을 취득한 후,

배우자 한 명만 전입하여 9년을 거주하고,

남편과 자녀는 강남구 소재 다른 아파트에 6년간 별거하며 거주하다가

마지막 2년 9개월을 해당 주택으로 전입하여 함께 살았어요.

 

• 국세청은 모두 함께 산 2년 9개월만 장기보유특별공제에 거주기간으로 보아 2년 8%,
• 청구인들은 9년 36%를 장기보유특별공제 해주어야 한다고 하였어요.

 문제가 된 기간은 가정불화로 인하여
세대원 일부가 퇴거한 6년의 기간이었죠.

 

◆ 국세청의 논리는

1. 주민등록등본 상 1세대를 구성하는 세대원 전원이 함께 거주한 기간은 2년 9월이다.
2. 일부 세대원이 퇴거했다고 주장하는데, 3명 중 2명이면 66.6%이므로 일부라는 표현이 맞지 않고 세대원으로 보기 어렵다.
3. 일시적 퇴거라고 하는데 6년은 일시적이라고 볼 수 없다.
4.  ‘가정불화’는 소득세법시행규칙 71조에서 부득이한 사유로 인한 이전 사유에 해당하지 않고, 다른 시/군으로 이전한 것도 아니기 때문에 거주기간에 산입해 줄 수 없다. 

 

★ 조세심판원의 판단은

1. 1세대 1주택 장특공제 거주기간을 산정하는 명문 규정은 없다.
2. 국세청은 1세대 1주택 비과세 적용 시 거주기간 판단 규정인 시행규칙 71조를 인용하고 있는데, 이 규정은 장특공제 거주기간 산정이 아니다.
3. 장특공제 입법취지는 부동산 장기보유를 유도해서 투기를 억제하려는 데에 있는데, 청구인들은 장기간 1주택만 소유하고 실거주하였고, 주택을 수시로 매매하지도 않았으므로 쟁점 주택을 투기목적으로 보유하였다고 보기 어렵다.
4. 따라서 국세청이 쟁점주택의 장특공제 거주기간을 부인하기 위해서는 조세회피 목적으로 세대원들이 퇴거하였다는 것을 입증해야 하는데, 그렇지 못했다.
5. 그렇다면 이들은 1세대를 구성하는 것이 맞고, 가정불화로 인하여 일부 세대원이 퇴거한 기간에도 나머지 세대원이 계속 거주하고 있었기 때문에 거주기간에 산입하는 것이 입법취지에 맞다.

 

 

시사점

 

사실 이전까지 장특공제 거주기간에 대한 명문 규정이 없어서

위에 1세대 1주택 비과세 규정을 사실상 준용해서 집행했어요.

 

즉, 취학, 직장, 질병, 요양 등으로 타 시군으로 이전한 경우가 아니면

세대원의 퇴거 상황에서 장특공제 적용은 논란 거리였죠.

 

그런데 이번에 조세심판원이 명확히 입장을 표명했죠.

조세회피 목적의 별거가 아니라면 별거기간도 장특공제 거주기간에 산입해야 한다.

 

장특공제 거주기간 산정에

일시 퇴거 상황에 대해서 넓게 적용받을 수 있으니 

양도세 산정하실 때 반드시 참고하시길 바랍니다.